El Decreto-ley 2/2025, de 25 de febrero, ha reforzado el marco legal para los grandes tenedores de vivienda en Cataluña, ampliando las obligaciones de inscripción, modificando la fiscalidad y endureciendo las condiciones de compraventa. Aquí te explicamos en detalle qué implica ser considerado gran tenedor hoy en día, cómo afecta a tus operaciones inmobiliarias y por qué es clave contar con el apoyo de Centre Gestor para cumplir la normativa y evitar sanciones.

Cambios clave para los grandes tenedores en Cataluña

El objetivo de la reforma es claro: garantizar el acceso a la vivienda en zonas tensionadas, controlar el mercado inmobiliario y limitar la acumulación especulativa de viviendas. Si tienes más de 5 viviendas en zonas tensionadas, o 10 en todo el territorio nacional, esta información es para ti.

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¿Qué es un gran tenedor en Cataluña tras el Decreto-ley 2/2025?

Evolución normativa: de la Ley 24/2015 a la Ley 12/2023 y el Decreto-ley 2/2025

Antes del 2025, la figura del gran tenedor era más limitada: solo aplicaba a entidades con más de 10 o incluso 15 viviendas, sin contemplar las zonas tensionadas. El Decreto-ley 2/2025 la redefine y amplía.

Nueva definición actualizada

Hoy, se considera gran tenedor a quien cumpla uno de estos criterios:

• Ser propietario de 5 o más inmuebles urbanos en zonas tensionadas de Cataluña.
• Poseer en toda España más de 10 inmuebles de uso residencial.
• Tener una superficie construida superior a 500 m² destinada a vivienda.

Ejemplo práctico: un propietario con 6 pisos en Badalona (zona tensionada) ya es considerado gran tenedor.

 

Obligación de inscripción en el Registro de Grandes Tenedores

Qué es el Registro y por qué es obligatorio

Este registro, gestionado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña, permite a la administración identificar a los grandes tenedores y controlar el parque inmobiliario. Tanto personas físicas como jurídicas deben inscribirse cuando alcanzan las condiciones.

Cómo y cuándo registrarse

Puedes inscribirte telemáticamente o también de forma presencial, y deberás hacerlo en cuanto cumplas los requisitos, por ejemplo, si compras una quinta vivienda en una zona tensionada. Si no lo haces, puedes enfrentarte a sanciones y quedar excluido de ciertas operaciones. Para más información sobre la tramitación presencial, puedes consultar este enlace oficial.

Ejemplo práctico: un propietario adquiere una nueva vivienda y entra en la categoría de gran tenedor. En ese caso, tiene que notificarlo en cuanto se formalice la compra, ya sea online o presencialmente.

Nuevos requisitos notariales para las compraventas

Declaración obligatoria de la condición de gran tenedor en escrituras

En cualquier compraventa, el vendedor debe declarar expresamente si es o no gran tenedor. Dependiendo de esa declaración, se exigirá una notificación previa a la Generalitat o una certificación registral acreditando que no lo es.

La certificación registral y cómo obtenerla

Esta certificación incluye los CRUs (Códigos Registrales Únicos) y se puede obtener en la notaría o en el Registro de la Propiedad. Es esencial para acreditar tu condición antes de firmar la compraventa.

Consulta el portal del Registro de la Propiedad

Caso práctico: un vendedor con 7 propiedades, todas situadas en zonas no tensionadas, acude a formalizar la venta de una de ellas. En la notaría, presenta una certificación registral detallada que refleja que, aunque es titular de más de 5 inmuebles, ninguno se encuentra en una zona de mercado tensionado, y por tanto no alcanza el umbral que lo calificaría como gran tenedor a efectos legales. La notaría revisa los Códigos Registrales Únicos (CRUs) y comprueba que todos los inmuebles están fuera de zonas tensionadas, permitiéndole vender sin necesidad de notificación previa a la Generalitat. Este proceso suele incluir un acta notarial con toda la documentación que justifica la condición, evitando así incidencias posteriores.

Derecho de tanteo y retracto ampliado

Qué es y cuándo aplica

Este derecho permite a la Generalitat adquirir inmuebles antes de que se vendan a un tercero, siempre que se cumplan todas las siguientes condiciones:

• El inmueble está ubicado en una zona tensionada.
• El vendedor es un gran tenedor, según la normativa.
• No se trata de una vivienda de nueva construcción para uso propio de una persona física.

Procedimiento y plazos

El propietario debe seguir estos pasos:

• Notificar por escrito a la Generalitat su intención de vender el inmueble.
• Esperar la respuesta de la administración dentro del plazo legal.
• Formalizar la venta solo después de recibir la respuesta o transcurrido el plazo sin oposición.

Si no se notifica correctamente, la Generalitat puede anular la transacción.

Caso práctico: Un gran tenedor con un piso en Sabadell prepara la venta. Notifica correctamente a la Generalitat, espera la respuesta dentro del plazo, y finalmente recibe una respuesta negativa, lo que le permite continuar con la operación sin incidencias. Este proceso garantiza la seguridad jurídica de la transacción y evita posibles sanciones.

 

Cambios fiscales para grandes tenedores (ITP y eliminación de bonificaciones)

Las novedades acerca del ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) son:

Nuevo tramo del 20% en el ITP

• Las transmisiones realizadas por grandes tenedores pueden estar sujetas a un impuesto del 20%.
• Excepciones: no se aplica este tramo si:
  • El comprador es una persona física.
  • El edificio tiene menos de 5 viviendas destinadas a uso propio del comprador.

Eliminación de bonificaciones

• Se eliminan las bonificaciones fiscales del 70% que antes beneficiaban a algunas empresas inmobiliarias.
• Esto incrementa considerablemente la carga fiscal para grandes tenedores.

 

Zonas tensionadas en Cataluña: dónde aplica la normativa

Actualmente, 271 municipios han sido declarados como zonas de mercado residencial tensionado. Algunos de los principales son: Barcelona, L’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Sabadell, Terrassa, Girona, Tarragona, Lleida, Reus, Mataró y Santa Coloma de Gramenet. Puedes consultar la lista completa aquí. En estas áreas, las limitaciones y obligaciones para grandes tenedores son más estrictas.

 

Tabla resumen: Criterios clave para los grandes tenedores según normativa

Conclusiones y recomendaciones para grandes tenedores

Si eres o podrías ser considerado gran tenedor de vivienda en Cataluña, no esperes a que las sanciones te sorprendan. Desde Centre Gestor te acompañamos en todo el proceso: registro, certificación, declaraciones notariales, notificaciones a la Generalitat y optimización fiscal.

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