Comprar un coche o una vivienda es siempre una gran inversión. Para ello debemos tener en cuenta los llamados vicios ocultos que no se contemplan a simple vista. Muchas personas son víctimas de casos de vicio oculto tras adquirir un vehículo o una vivienda y no saben muy bien qué hacer o si se puede reclamar.

En cualquier contrato de compraventa la confianza juega un papel fundamental. Y, sobre todo, en el comprador que presume que el bien que adquiere está en perfecto estado de uso. Si es así, no hay problema, pero … ¿qué sucede si una vez hecha la venta se detecta que lo que se ha comprado tiene defectos que no se ven a simple vista? ¿Tiene defensa el comprador frente a esta situación?

Para tratar de dar respuesta a este interrogante, nuestro ordenamiento jurídico contempla la figura del «vicio oculto» y de la correspondiente responsabilidad del vendedor cuando aquel se produce.

¿Qué es un vicio oculto?

Un vicio oculto en la compraventa es un defecto grave que no estaba a la vista y que no era posible conocer por el comprador en el momento de la compra y que una vez conocido disminuye tanto la utilidad de la cosa vendida o la hace impropia para su uso, que el comprador no la habría comprado o habría pagado menos por ella (así se define «vicio oculto» en el artículo 1484 del Código Civil).

En esta circular nos referimos a la compraventa entre particulares, a la que es aplicable el Código Civil y por tanto el «saneamiento por vicios ocultos». Si actuáramos como consumidores, se aplicaría lo dispuesto en la normativa de protección a los consumidores y usuarios.

Por tanto, el vicio oculto es, en principio, un defecto (o mal) en la cosa o bien que se vende y que no podemos detectar en el momento de la compraventa. Pero para que este defecto tenga consecuencias jurídicas, es decir, para que dé derecho al comprador a reclamar por ello-, no basta con que exista, sino que debe cumplir con una serie de requisitos:

A.- Que el defecto (o mal) sea previo a la compraventa. La carga de la prueba de cuando se produjo le corresponde al vendedor y si éste puede demostrar que el mal no existía antes de la compraventa, podrá oponerse el frente a la reclamación del comprador.

B.- Que el defecto (o mal) sea grave y que influya decisivamente en la decisión de compra. Es necesario que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera cerrado el negocio, o hubiera contratado con otras condiciones (normalmente, con una rebaja en el precio a pagar).

Ahora bien, el defecto debe ser de una entidad importante, pero no debe inutilizar la cosa o bien para el uso previsto, dado que, en este caso, el comprador no tendrá que reclamar por vicios ocultos, sino que deberá de optar por otro tipo de acciones.

C.- Que el defecto (o mal) esté oculto. En caso de que el defecto sea fácilmente detectable el comprador no tendrá derecho a reclamar. Al menos, no como vicio oculto.

En este sentido, tiene mucha importancia la capacidad del comprador de haber podido detectar el defecto antes de la venta. Así, los tribunales han considerado que la experiencia o los conocimientos profesionales del comprador pueden invalidar su reclamación por vicios ocultos, al entender que podía haberlos detectado sin especial dificultad en el momento de la compraventa (p. Ej., Un fallo en el funcionamiento del motor de un coche que puede suponer un vicio oculto para un comprador sin conocimientos de automóviles, puede no serlo si el comprador del vehículo es un mecánico).

¿Como se puede reclamar?

La norma que trata sobre esta problemática es el Código Civil, pero sin aplicar un régimen de protección específico y recogiendo tres posibles tipos de acción para el comprador, cada una de ellas con presupuestos y consecuencias diferentes:

A.- DEVOLUCIÓN: 

Acción redhibitoria. Se regula en el artículo 1.486 del Código Civil, y permite al comprador desistir del contrato, entregando el bien o la cosa adquirida y pudiendo recuperar los gastos correspondientes a la operación. Y, además, en caso de que pudiera demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos antes de la entrega, el comprador podrá exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados ​​(si los hay).

B.- REBAJA EN EL PRECIO:

Acción «quanti minoris». También se regula en el artículo 1.486 del Código Civil y, en esencia, lo que pretende es una minoración el precio del bien. Para ello se deberán valorar los daños por medio de peritos y el valor resultante del peritaje se restará al precio de la operación.

C.- ADECUACIÓN:

Saneamiento. Se regula en el artículo 1.484 del Código Civil, y permite al comprador exigir al vendedor la adecuación de la cosa para el fin al que se la destina.

Llegados a este punto hay que hacer dos advertencias importantes:

  • Este régimen se aplica a las operaciones entre particulares y no a las que se producen entre consumidores y profesionales, que disponen de su régimen legal propio.
  • La acción de reclamación de vicios ocultos tiene un plazo muy breve de prescripción, concretamente de 6 meses desde la entrega del bien.

En caso de que transcurra el plazo de 6 meses y no se haya podido acudir a los tribunales, quedará la opción de reclamar judicialmente, por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa (y no por vicios o defectos ocultos). Por ejemplo, podemos utilizar la acción de resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes (art. 1124 del Código Civil) o la acción de nulidad por haber prestado la parte compradora su consentimiento en el contrato por error o dolo (utilizar engaño porque uno de los contratantes suscriba el contrato, que sin este engaño, no habría hecho).

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento de los pactos o rescindir el contrato, con el resarcimiento de los daños y perjuicios causados en ambos casos.

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